Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) erklärt: Welche Kosten dürfen abgerechnet werden?

Damian Neducic
vor 4 Tagen
5 Min. Lesezeit

Die Nebenkostenabrechnung ist ein zentrales Thema für Vermieter und Mieter, doch welche Kosten dürfen überhaupt auf die Mieter umgelegt werden? Die Antwort liegt in der Betriebskostenverordnung (BetrKV), einem Gesetz, das genau regelt, welche Kosten in einer Nebenkostenabrechnung abgerechnet werden dürfen. In diesem Blog-Post erklären wir die BetrKV verständlich, listen alle umlagefähigen Kosten auf, zeigen Beispiele und klären häufige Fragen. Ob Sie Vermieter oder Mieter sind – mit diesen Informationen können Sie sicherstellen, dass Ihre Nebenkostenabrechnung rechtssicher ist und keine unzulässigen Kosten enthält.

Was ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV)?

Die Betriebskostenverordnung ist eine deutsche Rechtsverordnung, die seit 2004 die umlagefähigen Betriebskosten im Mietrecht definiert. Sie ist in § 556 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) verankert und listet in § 2 BetrKV 17 Kostenarten auf, die Vermieter auf Mieter umlegen dürfen – vorausgesetzt, diese sind im Mietvertrag vereinbart. Die BetrKV schützt Mieter vor unberechtigten Kosten und gibt Vermietern klare Regeln, um eine rechtssichere Nebenkostenabrechnung zu erstellen.

Warum ist die BetrKV so wichtig? Ohne eine klare Vereinbarung im Mietvertrag und die Einhaltung der BetrKV können Vermieter keine Kosten abrechnen, und Mieter können unzulässige Kosten anfechten. In diesem Artikel erklären wir die 17 Kostenarten, zeigen, wie sie korrekt abgerechnet werden, und geben Tipps, um Fehler zu vermeiden.

Die 17 umlagefähigen Kostenarten der BetrKV

Die BetrKV definiert in § 2 genau, welche Kosten Vermieter auf Mieter umlegen dürfen. Hier ist eine Übersicht aller 17 Kostenarten mit Erklärungen und Beispielen:

Kostenart	Beschreibung	Beispiel
1. Grundsteuer	Steuer auf das Grundstück und die Gebäude.	1.500 € jährlich für ein Mehrfamilienhaus.
2. Wasserversorgung	Kosten für Frischwasser, Wasserzähler und Wartung.	2.000 € für Wasserrechnungen eines Hauses.
3. Abwasserentsorgung	Kosten für Kanalgebühren oder eine Entwässerungsanlage.	1.800 € für Kanalgebühren.
4. Heizkosten	Kosten für die zentrale Heizungsanlage, Brennstoffe und Wartung.	10.000 € für Gasheizung eines Hauses.
5. Warmwasserversorgung	Kosten für Warmwasserbereitung, falls nicht in Heizkosten enthalten.	1.200 € für einen Warmwasserboiler.
6. Aufzugskosten	Betrieb, Wartung und Überprüfung eines Aufzugs.	1.000 € für jährliche Wartung.
7. Straßenreinigung & Müllabfuhr	Gebühren für öffentliche Straßenreinigung und Müllentsorgung.	1.500 € für Müllabfuhrgebühren.
8. Beleuchtung	Stromkosten für Beleuchtung von Treppenhäusern und Gemeinschaftsflächen.	500 € für Strom im Treppenhaus.
9. Schornsteinfegergebühren	Kosten für die Arbeit des Schornsteinfegers.	300 € für jährliche Überprüfung.
10. Sach- und Haftpflichtversicherung	Versicherungen für das Gebäude (z. B. gegen Feuer, Sturm).	800 € für Gebäudeversicherung.
11. Hauswart	Kosten für Hausmeister, nur für umlagefähige Tätigkeiten (z. B. Reinigung).	2.000 € für Reinigungsarbeiten eines Hausmeisters.
12. Gemeinschaftsantenne/Kabelanschluss	Kosten für Betrieb einer Gemeinschaftsantenne oder Breitbandkabel.	600 € für Kabelanschlussgebühren.
13. Maschinen und Einrichtungen	Betriebskosten für Geräte wie Waschmaschinen in Gemeinschaftsräumen.	200 € für Strom einer Gemeinschaftswaschmaschine.
14. Sonstige Betriebskosten	Andere Kosten, die im Mietvertrag definiert sind (z. B. Poolwartung).	500 € für Poolreinigung (falls vereinbart).
15. Garagen- oder Stellplatzreinigung	Kosten für Reinigung von Tiefgaragen oder Stellplätzen.	400 € für Tiefgaragenreinigung.
16. Gartenpflege	Kosten für Pflege von Grünanlagen, falls im Mietvertrag vereinbart.	1.000 € für Rasenmähen und Baumschnitt.
17. Schneeräumung	Kosten für Winterdienst (z. B. Schneeräumen, Streugut).	700 € für Schneeräumung im Winter.

Wichtig: Nicht alle Kostenarten sind automatisch umlagefähig. Sie müssen im Mietvertrag explizit vereinbart sein, z. B. durch eine Liste oder den Verweis „alle Betriebskosten gemäß BetrKV“.

Nicht umlagefähige Kosten: Was Vermieter nicht abrechnen dürfen

Neben den umlagefähigen Kosten gibt es viele Ausgaben, die Vermieter nicht auf Mieter abwälzen dürfen. Häufige Beispiele sind:

Reparaturen und Instandhaltung: z. B. Dachreparaturen, Austausch von Fenstern.
Verwaltungskosten: z. B. Gehalt des Verwalters, Büroausgaben.
Hausmeisterkosten für nicht umlagefähige Tätigkeiten: z. B. Reparaturen oder Verwaltungsaufgaben.
Abschreibungen: Kosten für den Wertverlust von Anlagen.
Strittige Kosten ohne Vereinbarung: z. B. Gartenpflege, wenn diese nicht im Mietvertrag steht.

Tipp für Mieter: Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und die Abrechnung genau. Unzulässige Kosten können Sie anfechten.

Wie werden Betriebskosten korrekt abgerechnet?

Die BetrKV legt nicht nur fest, welche Kosten umlagefähig sind, sondern auch, wie sie abgerechnet werden müssen. Hier sind die wichtigsten Regeln:

Vereinbarung im Mietvertrag: Die Kostenarten müssen im Mietvertrag klar aufgelistet oder durch Verweis auf die BetrKV vereinbart sein.
Verteilungsschlüssel: Die Kosten werden in der Regel nach Quadratmetern verteilt, es sei denn, ein anderer Schlüssel (z. B. Verbrauch für Heizkosten) ist vereinbart.
Nachvollziehbarkeit: Die Abrechnung muss die Gesamtkosten, den Verteilungsschlüssel und den Anteil der Wohnung angeben.
Belege: Vermieter müssen auf Verlangen Belege vorlegen, z. B. Rechnungen von Versorgern.

Beispiel:

Gesamtkosten Heizung: 10.000 €.
Verteilungsschlüssel: 50 m² Wohnung in einem 500-m²-Haus = 10 % Anteil.
Kosten für die Wohnung: 1.000 €.
Vorauszahlungen: 600 €.
Nachzahlung: 400 €.

Strittige Kostenarten: Gartenpflege, Hausmeister und mehr

Einige Kostenarten führen häufig zu Streitigkeiten, da ihre Umlagefähigkeit von der genauen Vereinbarung abhängt. Hier sind die häufigsten Problemfälle:

Gartenpflege: Nur umlagefähig, wenn sie im Mietvertrag vereinbart ist und die Arbeiten (z. B. Rasenmähen, Baumschnitt) klar definiert sind. Kosten für Neuanpflanzungen sind nicht umlagefähig.
Hausmeister: Nur Kosten für Tätigkeiten wie Reinigung oder Winterdienst sind umlagefähig, nicht für Reparaturen oder Verwaltung.
Sonstige Betriebskosten: Diese Kategorie ist nur umlagefähig, wenn die konkrete Leistung (z. B. Poolwartung) im Mietvertrag genau beschrieben ist.

Tipp: Klären Sie strittige Kostenarten im Mietvertrag präzise, um Missverständnisse zu vermeiden.

FAQs zur Betriebskostenverordnung

Welche Kosten sind ohne Mietvertrag umlagefähig?

Ohne ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag können keine Betriebskosten umgelegt werden, auch wenn sie in der BetrKV aufgeführt sind.

Kann ich als Mieter Belege verlangen?

Ja, Vermieter sind verpflichtet, Ihnen auf Verlangen die Belege vorzulegen. Fordern Sie diese innerhalb der 12-Monats-Prüffrist an.

Was tun, wenn unzulässige Kosten abgerechnet werden?

Erheben Sie Einwendungen innerhalb der Prüffrist.

Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Abrechnung?

Die Abrechnung muss spätestens 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden. Details finden Sie in Nebenkostenabrechnung Fristen.

Praktische Tipps für Vermieter und Mieter

Für Vermieter

Klarer Mietvertrag: Listen Sie alle umlagefähigen Kostenarten auf, um Streitigkeiten zu vermeiden.
Transparente Abrechnung: Geben Sie Gesamtkosten, Verteilungsschlüssel und den Anteil der Wohnung an.
Belege aufbewahren: Halten Sie alle Rechnungen bereit, falls Mieter diese anfordern.
Software nutzen: Tools wie WISO Mein Vermieter helfen, die BetrKV korrekt umzusetzen.
Experten nutzen: Nutzen Sie Experten wie Neducic, die Ihnen die Nebenkostenabrechnung erstellen.

Für Mieter

Mietvertrag prüfen: Vergleichen Sie die abgerechneten Kosten mit Ihrem Mietvertrag.
Belege anfordern: Überprüfen Sie die Rechnungen auf Richtigkeit und Zeitraum.
Einwendungen erheben: Handeln Sie innerhalb der Prüffrist, um Ihre Rechte zu wahren.
Beratung suchen: Der Deutsche Mieterbund bietet Unterstützung bei Unklarheiten.

Fazit: Mit der BetrKV zur fairen Nebenkostenabrechnung

Die Betriebskostenverordnung ist der Schlüssel zu einer rechtssicheren und transparenten Nebenkostenabrechnung. Vermieter müssen die 17 umlagefähigen Kostenarten kennen und im Mietvertrag vereinbaren, während Mieter durch die BetrKV vor unzulässigen Kosten geschützt sind. Mit unserer Übersicht, Beispielen und Tipps können Sie sicherstellen, dass Ihre Nebenkostenabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht.

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